亲兄弟间“借名买房” 出售房款归谁所有

□ 本报记者 张雪泓

□ 本报通讯员 艾丽雅

弟弟称曾借哥哥的名义出资买房，哥哥却说房子本来就是自己的，案涉房屋出售后，房款应该归谁所有？近日，北京市昌平区人民法院审理了一起因“借名买房”引发纠纷的案件。

法院查明，王某与马某系夫妻关系，两人共育有五名子女，其中小顺系长子，小海系次子。2001年，小海夫妇借用小顺名义买房，小顺与案外人签订房屋买卖合同，房子登记在小顺名下，相应手续原件由小海夫妇保存。该房屋的购房款、装修款及相应费用均由小海夫妇支付，房屋出租收益亦由小海收取。

2021年6月，小海的妻子赵某代小顺与案外人张某签订房屋买卖合同，张某向小顺支付房屋价款共计900万元。随后，小顺通过转账向小海返还共计850万元，剩余50万元未予返还。经多次索要无果，小海诉至法院，要求小顺返还剩余售房款50万元。

庭审中，小海称，涉案房屋出售后，小顺要求自己放弃继承母亲遗产来作为返还售房款的条件。自己放弃继承后，小顺仍扣留剩余售房款50万元。

小顺则辩称，涉案房屋系自己的合法财产，为拆迁安置所得。双方之间不存在借名买房合意，其作为兄长向小海支付的850万元，系为解决家庭继承纷争而达成的合意，剩余售房款50万元是还未分割的家庭共有财产，仍在搁置中。

法院经审理认为，小海与小顺之间虽未签订书面合同，但涉案房屋的购房款、装修款均由小海夫妇支付，房屋交付后即由二人居住使用并缴纳费用，房屋出租收益由小海收取，房屋所有权证书及相关手续原件均由小海持有，综合考虑上述事实及双方亲属关系，可以认定小海与小顺之间就小海借用小顺的名义购买涉案房屋达成过合意，双方实际上成立了借名买房的合同关系，该合同关系未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。

小顺虽辩称双方已就小海仅收取850万元售房款达成过合意，但其未提交充分有效的证据予以佐证。此外，在认定双方之间已构成借名买房合同关系的前提下，小海同时作出放弃其对母亲名下房屋中其所享有的继承权益，以及涉案房屋中50万元售房款的意思表示显然不符合常理，故对于小顺的该项抗辩意见，法院亦不予采信。基于借名买房合同所产生的相关权益应归小海享有，现涉案房屋已被出售，小海作为实际购房人有权收取相应的售房款项。

据此，法院判决小顺支付小海剩余售房款50万元。

“曲线购房”合同有效出资人可享相关权益

本案主审法官刘明表示，实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人(即出资人)委托名义购房人(即登记人)以其名义实施购房行为，俗称“借名买房”。出资人与登记人双方一般情况下都是关系较近的亲属、好友，对彼此较为信任，双方碍于情面往往不会签订书面的“借名买房”协议，但根据民法典的相关规定并结合相关事实，仍然可以认定实际购房人和名义购房人之间存在“借名买房”的合同关系。一般来说，在合同主体适格、当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗的情况下，借名买房合同有效，出资人可享有房屋相关权益。

实践中，名义购房人与实际购房人发生纠纷的原因主要有三个：一是经济利益的驱动。如房价相较于“借名买房”时有了较大幅度提升，名义购房人想通过提起诉讼的方式让实际购房人腾退房屋，或者实际购房人害怕名义购房人长期不配合办理过户，为避免以后发生纠纷便提起诉讼。二是受限购政策影响。由于城市限购政策的实施，市民购买住宅的数量受到严格限制，有部分名义购房人由于限购政策无法另行买房，在协商无果的情况下，名义购房人提起诉讼要求实际购房人腾退房屋或者要求将房屋过户至实际购房人名下。三是受有关部门清退违规购置经济适用房政策的影响，名义购房人因违规购置经济适用住房而遭受经济损失，名义购房人基于其受到的损失要求实际购房人赔偿。

通过分析上述纠纷发生原因可知，“曲线购房”的交易方式存在诸多法律风险。一是存在借名买房合同被认定无效的风险。如借名买房损害了不特定符合购买经济适用住房轮候家庭的利益，通常会被认定违反社会公共利益，合同效力存在被认定无效的风险；二是对实际购房人而言，存在名义购房人否认借名买房事实、不配合办理房屋过户手续、擅自转售房屋甚至因有其他债务导致房屋被查封、拍卖的情况；三是对名义购房人而言，若房屋存在按揭贷款，因名义购房人系借款合同上的借款方，实际购房人不按时归还贷款时，名义购房人将面临征信受影响、被银行起诉等多重风险。此外，若实际购房人不配合办理过户手续，则名义购房人的购房指标被长期占用。因此，如果不得已要借名买房，一定要注意签订合同并保留相关证据，以免房财两空。