京东法拍房(法眼关注｜详读这篇文章，让法拍房放心拍、舒心住)

近几年来，“法拍房”逐渐走入了大众的视野，成为了老百姓的住宅购房新选择。法拍房因价格优势、竞争压力小等因素，吸引了越来越多的购房者，成交量逐渐攀升。

什么是法拍房？

法拍房是指经人民法院司法拍卖的房产，具体而言是案件进入执行阶段后，法院通过司法拍卖的方式对需要变现的房产进行处置。法拍房之所以低于市场价，主要原因是和司法拍卖法律规定有关系。拍卖的最大程序价值就在于可以最大限度地发现拍卖财产的真实价值，有利于申请执行人债权的实现，同时也有利于被执行人债务的清偿。根据最高人民法院公布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法院在拍卖前会对房屋的价值进行评估，起拍价参照评估价确定，起拍价可以是评估价的百分之七十，如果在第一次拍卖无人出价的，再次拍卖的起拍价最低可以是第一次拍卖价的百分之八十，合算下来相当于最低可降至百分之五十六。

法拍房具有较低的价格优势，个人该如何参加竞拍购买法拍房？

具体而言，在网络司法拍卖中，竞买人必须具备一定的条件，才有资格参与竞买。

01

参与网络司法拍卖的竞买人具备完全民事行为能力。

02

严格遵循网络司法拍卖的实名认证制度。

作为参加竞买的自然人，包括我国的公民、港澳台同胞、海外侨胞以及外籍人，需通过网络上传本人的身份证明和资信证件原件或扫描件等。委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经法院确认，并通知网络服务提供者，才能依法参加竞拍程序。

通常法院会将法拍房放在京东、淘宝等平台进行公告拍卖。竞买人可在京东、淘宝等平台中点击进入“司法拍卖”，按标的物类型、区域等多种方式找到自己想要参拍的拍品，点击拍品页面的“交保证金报名”，确认实名认证信息，缴纳保证金（保证金数额最高为起拍价的百分之二十）。经确认后，取得竞买资格，以得到的竞买代码、参拍密码参与竞买。若是优先购买权人，须经法院确认后取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；否则，不能以优先购买权人身份参与竞买。另外，法拍房在北京市被纳入了限购范围政策之内，竞买人在参与竞拍前应充分了解竞买须知和竞买公告，其家庭或个人应符合北京市限购政策的相关要求，否则要自行承担相应的法律后果。

俗话说：价高者得。拍卖成交的，网络司法拍卖平台会以买受人的真实身份自动生成成交确认书，买受人可持法院裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书前往不动产登记事务中心办理房屋所有权过户登记手续。关于之前缴纳的保证金，竞拍成功的，保证金自动转化为部分成交款，买受人向法院支付尾款；若买受人未及时交付尾款，则保证金不退还，拍品重新拍卖的，原买受人也不能参加竞买。竞拍没有成功的，则保证金一般会在24小时内原路退还。

以低于市场价20%-30%的价格买到法拍房，可谓是捡漏成功。然而在特殊情况下，当事人、利害关系人可能会提出执行行为异议，网络司法拍卖可能会被撤销，即本次网拍无效，法拍房所有权不发生转移，涉案房产可以重新拍卖。

网拍被撤销主要有以下几种情形：

网拍被撤销主要有以下几种情形：

1.买受人因拍卖财产的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使产生重大误解，购买目的无法实现的。

由于网拍存在距离远、非当面、难沟通等问题，只有信息披露客观、充分，受众才能得以全面、准确了解拍卖财产的实际情况，才能据此准确衡量利弊，综合考虑各方面的情况，决定是否参与司法拍卖以及如何出价。如在拍卖公告中没有告知买受人被拍卖房屋暂时不能办理房证等权利瑕疵。

2.由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的。

网拍在具有公开、快捷、广泛等优势的同时，必然要受到网络服务方面的影响。由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因，有可能造成信息披露有误，信息传输有误，竞价环节有误等多种情况，从而影响司法拍卖的真实性和有效性，损害当事人、其他竞买人利益。如竞买人在竞买过程中，系统突然异常，导致其不能及时出价竞买。

3.竞买人之间、竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的。

司法拍卖目的是通过司法拍卖实现执行标的物的价值的最大化，所以司法拍卖需要经过充分竞价。因司法拍卖形式的特殊性，客观上也存在恶意串通。因恶意串通成交的拍卖，依法应予撤销。　　

4.买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的。

在网络司法拍卖中，竞买人必须具备一定的条件，才有资格参与竞买。比如《商业银行法》第二十八条规定，任何单位和个人购买商业银行股份总额5%以上的，应当事先经过国务院银行业监督管理机构批准。法院在拍卖相关商业银行的股权时，如果拍卖股权的数额超过了该商业银行股权的5%，则应审查竞买人是否经过国务院银行业监督管理机构批准，如果竞买人不具备这样的资格，人民法院不得出具拍卖成交裁定，即便拍定标的物，这样的拍卖也应当撤销。

5.违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的。

除非法律对买受人的资格有特殊要求，原则上不允许法院设置无法律依据的竞买条件，也不允许对不同的竞买人规定不同的竞买条件。比如为某些竞买人量身定做条件的“萝卜拍卖”亦应当撤销。

6.其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

通常是指严重违反拍卖程序导致拍卖价格明显低于市场价格，造成申请执行人受偿数额减少或者被执行人履行债务的数额减少，或因违法拍卖导致竞买人丧失公平参与竞价的机会。

总体而言，法拍制度逐渐成熟，在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下，购房者完全可以将法拍房作为自己的购房新选择。当然了，在选择参与司法拍卖的同时，购房者一定要提前了解诸如竞买资格等的相关规定，以免出现撤销网络司法拍卖的情形。

图源网络

供稿：北京一中院执二庭

作者：孔巧玲