房屋漏水被淹，找谁来赔？法院这样判

法治在线丨房屋漏水被淹，找谁来赔？法院这样判

今年夏季，不少地区频繁出现强降雨，这也导致一些小区居民家里因为漏雨被淹、被泡，造成一定的财产损失。这样的损失哪些应该由业主自己承担？哪些应该由他人或者房屋的开发商、小区的物业公司来承担？今天我们就来关注这一问题。先来看北京法院判决的一起案例。

房屋长期无人居住 开放式露台存大量积水

日前，北京市东城区人民法院审理了一起因为漏雨导致的财产损害赔偿纠纷案。2023年7月31日，北京地区遭遇特大暴雨，一小区房屋露台是开放式设计，业主刘先生考虑到自家长期无人居住，露台此前曾积过水，于是向小区物业人员发去信息，说自家有把钥匙存放在物业，请物业去查看下露台下水是否需要疏通。物业应刘先生要求到他家进行了查看。

楼上露台下水管道堵塞 导致楼下房屋被泡

经刘先生同意，物业又外请了专业人员前来疏通，但由于下水管道堵塞相当严重，外请的师傅也没能把下水管道通开。就这样雨水不停倒灌进屋内，并渗漏到楼下，导致楼下业主于先生家天花板、墙面等多处鼓包受损，地板被泡，墙上挂的一幅画作因局部浸水导致模糊不清。

委托物业照看房子 业主辩称应由物业担责

就损失赔偿问题双方协商无果后，楼下业主起诉至法院，要求楼上业主赔偿房屋修复费用和画作损失共计1.5万元。

法庭上，楼上业主刘先生辩称，他一直将房屋钥匙放在物业处，委托物业照看房子多年，但物业没有及时上门查看，损害的发生和物业有一定关系。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长 康婷婷：经过审查认为物业帮助楼上业主来保管钥匙，这种其实是一个额外的服务，这不是一个完全的委托。

业主作为房屋第一责任人 疏于管理担全责

法院经审理认为，我国民法典第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。被告刘先生作为楼上房屋的所有权人，应对房屋负有管理义务，未在雨季对排水系统提前检查并做出防范，应视为对其所有的房屋疏于管理，故应对因漏水产生的合理损失承担全部赔偿责任。

最后法院判决楼上业主刘先生赔偿楼下业主房屋修复造价费用11293.46元、画作损失3000元。

公共管道跑水致损 该由谁来承担责任？

法官提示，业主作为房屋的第一责任人，应当尽到对房屋的管理义务，但如果是楼内的公共管道跑了水，造成业主家被水泡，又该谁来承担赔偿责任呢？

中国裁判文书网显示，河北省保定市中级人民法院就审理了这样一起案件。2024年7月7日，保定市某小区业主孙先生发现房屋被水浸泡，随后物业委派经理及工程技术人员到现场查看，确认系25楼公共设施管道井内漏水所导致。孙先生起诉物业公司要求赔偿各种损失28868元。

法院经审理认为，民法典第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

本案中，能够认定案涉事故系因25楼公共设施管道井内漏水导致孙先生家被浸泡。最后法院判决物业公司给付孙先生房屋维修费4256元，房屋维修期间租房费10080元，以及房屋损失鉴定费4900元。

既有自家管道又含公共管道 责任怎么划分？

物业公司要对小区公共区域，包括管道竖井内的各种设施尽到管理责任，否则，一旦漏水给其他业主造成损害，就可能要承担侵权赔偿责任。但有业主可能会有疑问，我家有自己的水管，还有整栋楼共用的污水管啥的，这些出了问题都要我负责吗？

北京市东城区人民法院民二庭副庭长 康婷婷：住宅小区它会有很多不同的管道，我们可以通过管道的位置，大概来判断一下责任主体，一般比如说像雨水管道、消防管道这些位于房屋墙体之外的管道，它属于小区以及住宅的共有部分，它的主要管理人应该是小区物业，小区物业要在职责范围内，对这些管道进行一个定期的维护以及检修。

法官讲，简而言之，业主家室外的各种管子，不管是水、暖还是消防管道，日常养护管理责任都是小区物业公司的，这些公共区域的管子发生漏水事故，造成业主家财产受损，业主就可以找物业公司进行索赔。业主家室内的各种管子，责任主体就是业主自己。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长 康婷婷：位于房屋之内的管道，包括有一些厨房的管道，卫生间的管道，它的相关管理主体应该是业主本人自己，如果是因为业主不当使用造成了管道的破损，进而使其他业主的财产受损，那么不当使用的人应该是负有赔偿责任。

法官提示，业主家室内厨房、卫生间的污水管虽然是公共的，但责任主体依然是业主自己，业主要确保自家这些管道没有问题，但物业公司对这些公共排污管道要承担定期疏通、维护的义务，如果是因为物业公司没有尽到义务，导致污水管道反水造成了业主家财产受损，物业公司就要承担相关的赔偿责任。

楼顶漏水 顶层住户受损找谁负责？

还有这样一些常见情形，小区顶层住户的楼顶漏水，造成室内财产受损；或者小区地库进水，导致车辆受损。那这样的损失业主又该找谁负责呢？

法官提示，针对小区楼顶漏水这种情况，如果房屋还在质保期内，那责任主体就是开发商。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长 康婷婷：一般的住宅来讲，新房在交付的时候，都会有一个质保通知书，一般来讲的话可能是分不同的区域，可能是5年，在5年之内如果发生了漏水，相关的情况由开发商来承担赔偿的损失。

楼顶漏水 哪些情形归物业承担责任？

法官讲，如果房屋超出质保期，针对楼顶漏水，小问题物业公司应当承担维修责任，但如果小区时间较长，楼顶漏水严重达到一定面积的话，就应该按程序申请住宅专项维修资金进行维修。这种情况下，业主家即使因为漏雨造成财产损失，物业公司也不会承担赔偿责任。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长 康婷婷：如果超过了质保期以外的，物业就要及时对楼顶防水，尽到检查的义务，如果是因为物业疏于进行检查，导致了漏水发生的话，相关的责任可能要由物业公司来承担。

私占顶层露台 物业应依法拆除

生活实践中，还存在顶层露台个别业主私自占用种一些植物或者搞一些搭建，这些行为都会对顶层的防水层造成一定的破坏，这种情况物业公司应该及时劝阻、制止，然后上报相关行政部门请求依法拆除，如果物业公司没有尽到相关义务的话，给业主家造成财产损失，物业公司也会承担一定责任。

物业应提前做好防汛准备 保障地库安全

针对夏季雨水大，个别小区地下车库出现进水问题，甚至有车辆被水浸泡，那这种情况物业公司有责任吗？法官介绍，如果物业没有提前做好防汛准备，如检查排水系统、准备防汛物资，在出现大的雨势、汛情时也没有及时通知业主采取防范措施，那物业就可能要承担一定的责任。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长 康婷婷：当雨量超过自己的预见范围以外的话，去及时拨打市政相关部门的电话去请一些救援，但是如果物业没有尽到前期的提醒义务，或者是没有及时地向市政部门进行求助的话，那么他也会存在疏忽大意的过失，所以要承担一个相关的赔偿责任。

(总台央视记者 冀成海 聂继承)